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北京国贤府是今年的标杆神盘，我说的丨网签实录愚公移山
发布时间：2024-09-16 23:16:11 来源：安庆皖丰时代网络科技有限公司 作者：帖耳
海淀客户主要去往昌平朱辛庄、高教园等偏西北的方向。
朝阳客户则主要是是顺义后沙峪、北七家等偏东北的方向。
商业端，在建的山姆会员店PK祥云小镇，各有千秋；
教育端，皇城根、北师大、十一未来等知名公立学校分校，也不会弱于后沙峪的一众国际学校。
地铁方面，17号线稍强于15号线。
看参照：诸如翡翠公园、未来金茂府乃至后沙峪湖光玖里等改善项目，主力去化面积段在120-140㎡左右；
找机会：90-115㎡需求量较很大，但主要集中于刚需项目，改善类项目，该面积段产品暂缺；再结合单价和总价，即地段和群体的考虑，将面积下限定于100㎡。
看竞争：同总价下，莫逆之交片区周边别墅竞品单价更有优势。如总价若在1200-1400万，本案只能做200平叠拼，而金隅上城郡、国瑞溪墅、御汤山熙园等却是300-350㎡独栋或联排。
可见，若拔高总价，北京国贤府面积及业态均不占优势。
明差异：北京国贤府不同于中建宸园；宸园地处主城区朝阳，属于城市收藏型稀缺叠拼产品。但别墅类客户去到昌平，图就图个独栋，至少是联排的纯墅感。
这两周北京国贤府连续登上网签冠军热搜榜，北京标杆
夺冠了，国贤丨网
又夺冠了，府今
而且是神盘说从年初到年中，持续拿网签冠军，签实拿到手软，北京标杆愚公移山
再往前追溯，国贤丨网去年寒冬腊月国贤府开盘前，府今市场已经非常不好，神盘说在它之前有好几个神地块楼盘直接顺销，签实没有开盘，北京标杆
出人意料的国贤丨网是，北京国贤府顶住市场寒流，府今在拿地不到4个月的神盘说时间里抢速度，而且咬牙坚持线下开盘，签实
开盘结果也出人意料，一个半月后，北京国贤府网签88套。网签数据出来后，北京国贤府成为业内操盘手朝拜圣地，自此开启近郊改善盘的封神模式。
不过也有遗憾。开盘当天晚上，有北京国贤府的小伙伴掩饰不住内心激动心情说，当时要是安排开盘现场直播就太棒了，哪怕架台摄影机录像也好。
在外人眼里看来的意外，甚至国贤府自己知道开盘会火，但火到抢大白菜程度，是万万没有想到的，更没有想到自此走上封神之路，成为标杆神盘。
从拿开伊始，表弟就一直跟踪北京国贤府，之前的3个问题早已有了答案。
1、北京国贤府的热销，是偶然还是必然？
2、到底是谁买走了北京国贤府？
3、北京国贤府凭什么热销？
从近距离的观感，表弟总结了北京国贤府的予取予求神盘10大特点。
1.你只有不停奔跑，才能留在原地
北京楼市的产品力，迭代周期是3个月。
楼盘销售周期起码是24个月，也就是说，你的产品要经受至少8轮产品升的毒打和内卷，才能立于不败之地、
至少从目前看，北京国贤府的产品力已经扛住了竞品3轮迭代周期的进攻。
这都需要从一开始的顶层设计，公司内部各条线的打通和全力配合，以及过程中的细节控。
2.我们要的不是那把螺丝刀，我们要的只是墙上的那个洞。
商学院教授上课常提到这句话。开发商常说产品的三面宽、四面宽，奢侈品牌家电，
其实客户要的是生活场景，不同家庭周期下的家人相处模式，是一日三餐，是春夏秋冬，是家人开心和不开心的陪伴。
北京国贤府不再从开发商视角说卖点，而是从客户角度聊买点，这就进入了共情模式，这是内核。
如果想要复制北京国贤府模式，除非把中建智地整个系统搬走。
3.猪纷纷落地，雄鹰正在突围
每次和国贤府小伙伴交流，表弟都能感觉到思考增量和情绪增量，不做行活，不说套话，团队气质接地气，敢扛活，是一支罕见的雄鹰操盘团队。
都在说开发商被渠道绑架。但在北京国贤府身上，表弟却看到了互相抬轿子。唯唯诺诺
渠道是流量，流量如水，很多开发商开始看绿衣服的脸色，坐等带客。
记得开盘后不久，北京国贤府终于松口允许渠道带客，京北的渠道们嘴都笑歪了。
因为国贤府不仅重视销，还特别重视营，而且在营上要求有匠心，有工匠级水平，行活在北京国贤府肯定是交不了差。
营是锦，销是花，营销是锦上添花，尊重渠道，不绝对依赖渠道，这才是北京国贤府的营销底色。
当然，很多头部开发商也很重视营，但效果为何不好，甚至被渠道凌迟。这就应了表弟常说的一句话：
行活没戏。
4.打胜仗是最好的团建
很多楼盘的一个常规动作是发认购海报，或是成交群截图，网签迟迟上不来。
网签是系统工程，从一开始的产品自信，到敢于拒绝客户开始，再到真实人气窜升，不是逼客户逼出来的，是系统方法论的成功。
表弟想说的是，团队隔三差五打胜仗，是最好的团建，是热气腾腾的团建。
国家有国运，一个楼盘也有运势。运势起来后，挡都挡不住，一事无成都想帮你。
比如，北京国贤府的成交客户里面，老客户介绍成交占比，占了很大比例。
老客户为什么愿意介绍？这是多大的信任和背书！
因为在市场不确定的情况下，北京国贤府的网签单价是上涨的。老客户的信任感染和传递给身边的朋友或亲戚，这就是楼市消失很久的口碑效应。
5.超级亮点+没有缺点
终于聊到产品了。
且不说户型，聊聊建筑和园林。北京国贤府的建筑是唐风，园林是宋风。大家都在做，但现场看完后，立马高低立判。
比如说，
看完户型，你会点点头——挺好的！
看完大门，你会点点头——太好了！
看完园林，你会点点头——太强了！
看完一圈后，北京国贤府的公式就呈现出来了：
爆品=超级亮点+没有缺点
是的，没有缺点，比有爆点更重要。
因为亮点能吸引客户购买，缺点却能阻止客户购买。没有缺点后，客户点头不停，眼睛发亮，根本停不下来。
如果有人非要说贵，是它的缺点。对不起，那是你的缺点。
对手能抄走吗？对不起，阴阳怪气产品力的背后是创新，你可能抄了形式，创新的灵魂却拿不走。
更何况，产品创新是有迭代，你再想创新，再想追，已经赶不上趟了。
因为时间关系，下面五点就不展开了。
6.把安全感交给客户，才能取得客户信任
7.你的竞争对手，比你的客户更关心你的产品质量
8.看不见的弹痕，最致命；做事必须有可以复盘的思考痕迹
9.人人都是产品经理，产品经理就是一念之间
10.成功是利他，是一种在细微处都能开花的修养
以下是正文，关于纯技术层面的操盘分析和复盘。
01
从昌平今年截至7月的成交排名来看，北京国贤府仍处在前列位置。
也就是说，北京国贤府不止开盘热销，更是在顺销阶段做到了：
持续热销
但如果我们对昌平区有所了解的话，就会发现，其实北京国贤府和其他的昌平区项目，并不相同。
因位置相近，公路及地铁的便捷度，形成不同主城区客群的不同外溢方向：
地图上看：海淀往左，朝阳向右。
所以其他的昌平区项目，主要依托京藏高速、地铁昌平线，主力吸引海淀客群。
（备注：建发观堂府亦有差异，其主力吸引昌平城区地缘类改善客群。在此不做展开详述）
而北京国贤府的爱不释手客群，应该是通过京承高速、立汤路及地铁17号线，吸引望京、北苑、亚奥的朝阳客群。
由此可以看出，北京国贤府真正的“赛区”应该是：
东北五环外。
而在这个“赛区”，北京国贤府是绝对的统治者。
02
不过，这个统治地位得来的并不容易。
因为在东北五环外的赛区里，有一个非常强劲的对手板块：
后沙峪。
左拥温榆河，右抱京密路的后沙峪板块，配套齐全，界面良好，向来是改善盘的聚集地。
比如前两年热卖的湖光玖里洋房、去年的建发观云等等，都是京北改善客群的心头好。
可以说，北京国贤府与后沙峪项目的竞争，即是：
京北改善客群之争
北京国贤府如何能PK弹药充足、印象分极佳的后沙峪？通过复盘，我们总结了三点：
·界面不差，配套不缺，地铁更好；
·差异化竞争定位；
·产品力更优。
03
界面不差，配套不缺，地铁更好
从北七家桥下京承高速，东向西，界面是逐渐衰退的。
但北京国贤府的位置，因挨着东方普罗旺斯墅区，界面狠狠拿捏了低密改善的氛围。
其实不光是外部环境低密，北京国贤府本身也是低密代表。
容积率仅有：
1.3
什么概念？表弟顺手统计了一下近两年，近郊北六环内，一见钟情容积率＜1.5的项目：
仅有3宗。
足见北京国贤府的低密程度有多稀缺。
另一方面也说明，京北外溢改善客群对于低密改善产品的选择，着实不多。
再来看配套方面：
秘密就在于一个字——快！
17号线直插朝阳产业区（望京）或是时尚区（工体），且是大站快车。
现状情况来看，国贤府距离地铁站稍远。但等未来17支线开通，距离会大幅缩短，甚至有望几百米上地铁（站点未定）。
未来若能步行到地铁站，再手握大站快线，
北京国贤府的区位价值无疑会再次攀升。
差异化竞争定位
挖掘完区位价值，就是项目本体间的竞争了。
从拿地前的定位，中建智地就对片区进行了详实的数据拆解+客户分析。篇幅原因，在此进行提炼简化。
面积方面：
业态方面：
综上，北京国贤府产品主力框定在100-140平米，项目业态定为多层洋房产品。
又结合现状竞争，主力面积定在了100㎡（套数占比30%）+140㎡（套数占比30%）。
当然，常定位的朋友都知道，因地块指标限制，定位落在方案上会稍有偏差。但大体并无变动。
题外说一句：
中建智地的市场分析涵盖时间线、面积段、总价段、业态类型的各维度进行组合交叉，其细致度，着实震惊了我。
功夫在戏外
你认为突然厉害起来的企业，其实已经默默无闻做了很久了，就像中建智地。
他们其实不仅对市场分析细致到了头发丝，
难能可贵的是，他们对产品的打磨，更是武装到了牙齿。
这里我们以项目南地块的两个户型，也是合计占比最多的两个户型为例：
可以看出，相较于主要竞品，筋疲力竭北京国贤府的同面积产品均更为优秀。
并且项目A的小环境不利因素极大；项目B对比的产品早已售罄。
换句话说，户型没对手。
但这对于中建智地，只是「以无厚入有间」。
9000㎡的实景示范区在拿地后157天开放，将实景示范从可选项变成标准化动作。
而「所见即所得」的每一处，都是极尽珍惜，又极力克制的。
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这或许才是北京国贤府，真正让买房人感受到诚意，愿意用脚投票的流量密码！销冠100
下面是「北京国贤府」的网签实录，供大家参考：
1、去化过三分之一，网签近20亿。
北京国贤府，2023年11月18日开盘，截至2024年7月底网签294套。
2、网签均价平稳，为5.6万元/㎡。
开盘至今均价基本平稳，且随着小面积户型去化完毕，均价逐渐有所上升。
3、100、125、143㎡为主力产品。
货值主力是143㎡；户数配比主力是100㎡及143㎡。
4、符合定位预期，100㎡及143㎡去化情况最好。
100㎡首置产品去化套数及去化率均最好；143㎡次之。基本符合项目拿地前的定位预期。
同时我们可以看到，项目143㎡&800万以上的产品，即置换改善产品，骄阳似火去化套数占整体去化中的三成，这在现在这个市场状况（改善客户置换周期较长）下是比较少见的。
随着100㎡的去化完毕，115㎡的去化速度逐渐提升。8月截至15日网签35套，其中100㎡7套，115㎡9套。
由于去年12月首付下调，降低了125㎡客群“升一档”至143㎡的门槛。或因经济原因，降档至115㎡的可能。故相较之下，作为中间面积段的125㎡暂呈尴尬局面。预计后期随小面积段产品去化结束，而会有所提升。
片区大面积改善163㎡及180㎡有所需求，被项目准确捕捉；大面积段产品整体去化37%，高于项目平均值。
5、越大户型定价越高
6、逆市量稳
今年春节后3~7月，月均网签36套。8月截至15日已网签35套。在现在市场条件下，十分亮眼！
7、价格稳定。
8、以下为具体楼栋网签情况，仅供参考。
注：本文相关文字、图片仅为项目信息参考，不代表对项目信息做出承诺；所有内容最终以政府规划和购房合同约定为准。
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